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Informationen zum Stadtratsbeschluss zur Grundsteuer

Informationen zum Stadtratsbeschluss zur Grundsteuer ( Link zur Satzung über die Erhebung der Grundsteuern und Gewerbesteuer der Stadt Nordhausen - Hebesatzsatzung (BV/0013/2024) im Allris) vom 27.11.2024, Stand: 09.12.2024

Allgemeines zum Thema Grundsteuer

Die Stadt Nordhausen hat am 11.11.2024 eine umfassende Information zur Grundsteuerreform veröffentlicht und dabei die verschiedenen Gründe und Abläufe erklärt. Diese können Sie noch einmal unter folgendem Link nachlesen: Informationsseite zur Umsetzung der Grundsteuerreform

1. Warum war ein Stadtratsbeschluss überhaupt notwendig?

Der Bund als Gesetzgeber hat sowohl über das Bewertungsgesetz als auch über das Grundsteuergesetz geregelt, dass bislang erlassene Grundsteuerbescheide sowie deren Grundlage mit Wirkung für die Zukunft, also dem Zeitraum ab dem 01.01.2025, aufgehoben werden. Zudem treten alle Regelungen für Hebesätze ebenfalls zum 31.12.2024 außer Kraft.
Um die Grundsteuer überhaupt im Jahr 2025 einnehmen zu können, war demnach ein Beschluss durch den Stadtrat zwingend erforderlich. Dieser hätte sowohl als Beschluss über die Haushaltssatzung als auch als sogenannte Hebesatzsatzung erfolgen können.
Da die Stadt Nordhausen die regulären Fälligkeiten beginnend ab Februar aus dem Grundsteuergesetz beibehalten wollte und bis zu diesem Zeitpunkt keine beschlossene und genehmigte Haushaltssatzung für das Jahr 2025 vorliegen wird, hat man sich für den Erlass einer Hebesatzsatzung entschieden.

2. Was hat der Stadtrat beschlossen?

Der Stadtrat der Stadt Nordhausen hat in seiner Sitzung vom 27.11.2024 folgendes beschlossen:
1. Die Hebesätze für die Grundsteuer A (330 v.H.) und Grundsteuer B (460 v.H.) bleiben gleich.
2. Die Verwaltung wird beauftragt laufend zu überprüfen, ob sich durch etwaige Änderungen durch das Finanzamt ein anderer Hebesatz ergeben würde. Als Stichtag hierfür gilt der 30.05.2025. Sollte der aufkommensneutrale Hebesatz signifikant von diesen Hebesätzen abweichen, wird dem Stadtrat eine neue Hebesatzsatzung zur Beschlussfassung vorgelegt.

3. Warum wurde so entschieden?

Seitens der Stadt Nordhausen wurde mehrfach kommuniziert, dass die Datenlage aus der Grundsteuerreform zum 01.01.2025 nicht vollständig und womöglich auch nicht fehlerfrei ist. Das ist kein Phänomen nur in Nordhausen.
Es besteht die Möglichkeit, dass sich durch weitere gemeldete Grundsteuerfälle sowie die Bearbeitung von Einsprüchen und Schätzungen bei den Finanzämtern größere Änderungen an dem für die Aufkommensneutralität notwendigen Hebesatz ergeben können. Zudem hat die Stadt Nordhausen aus ihrer Sicht fehlende und womöglich fehlerhafte Vorgänge an das Finanzamt zur Prüfung übermittelt. Dabei handelte es sich um mehrere hundert Fälle. Die Prüfung dieser Fälle ist seitens des Finanzamtes bislang noch nicht abgeschlossen.
Daraus resultierend kann es im Kalenderjahr 2025 zu Verschiebungen bei der notwendigen Hebesatzhöhe kommen.
Die Stadt Nordhausen hat aus diesem Grund mit Stichtag 05.11.2024 die derzeit notwendigen Hebesätze, für eine mit 2024 vergleichbaren Haushaltsbeitrag, berechnet und dem Stadtrat zur Entscheidung vorgelegt. Eine andere Entscheidungsvorlage seitens der Verwaltung war aufgrund der vom Gesetzgeber geforderten Aufkommensneutralität nicht möglich.

4. Was bedeutet „aufkommensneutral“?

Der Bund als Gesetzgeber hat den Wunsch geäußert, dass die Kommunen die Grundsteuerreform nicht für die Erzielung von Mehreinnahmen ausnutzen sollen. Gleichzeitig sollen die Kommunen auch nicht auf Einnahmen verzichten müssen. Rechtlich hat der Bund hierzu jedoch keinerlei Regelungen erlassen. Kurzum: Aufkommensneutral bedeutet, dass die Kommunen aus dieser Reform keine Mehr- oder Mindereinnahmen erzielen sollen. Dem wollte die Stadt Nordhausen folgen.
Mehreinnahmen hat die Stadt Nordhausen zu keinem Zeitpunkt eingeplant.

5. Was sind die Auswirkungen dieses Beschlusses?

5.1. Steuerhöhe im Einzelfall
Die nunmehr beschlossene Satzung sieht die Beibehaltung der Hebesätze vor. Daraus resultiert jedoch ausdrücklich nicht, dass sich die Steuerlast für den Einzelnen nicht trotzdem ändert.
In vielen Fällen musste festgestellt werden, dass die Messbeträge, die für die Kalkulation der Hebesätze dienten, höher als in der Vergangenheit sind. Bedingt ist dies durch Änderungen der Bewertungen, welche durch das Finanzamt auf Grundlage der bundesgesetzlichen Regelungen erfolgten. Der Freistaat Thüringen hat keine vom Bundesmodell abweichende Regelung getroffen. Es gelten daher die Bundesgesetze: das Bewertungsgesetz sowie das Grundsteuergesetz.
Grundsätzlich hat die Stadt Nordhausen festgestellt, dass eine Verschiebung der Steuerlast von dem gewerblichen hin zu dem privaten Sektor erfolgt. Gewerblich genutzte Grundstücke werden demnach oftmals steuerlich entlastet und Einfamilienhäuser sowie Mietwohngrundstücke steuerlich mehr belastet.
Wie so oft gilt jedoch auch hier: Jeder Grundsatz hat seine Ausnahmen. Wie sich die Steuerlast im Einzelfall darstellt, kann man detailliert den Grundsteuerbescheiden entnehmen.

5.2 Einnahmen der Stadt Nordhausen
Die Stadt Nordhausen hat im Rahmen der Grundsteuerreform zu jeder Zeit mit den gleichen Einnahmen aus der Grundsteuer wie in dem Jahr 2024 gerechnet, weil es eine haushaltsrelevante Größe ist..
Mit dem nunmehr gefassten Stadtratsbeschluss muss die Stadt Nordhausen mit Mindereinnahmen in Höhe von ca. 1,6 Mio. Euro pro Jahr rechnen. Dies wirkt sich massiv auf die städtische Haushaltssituation aus. Zum jetzigen Zeitpunkt muss davon ausgegangen werden, dass die Stadt Nordhausen die ausbleibenden Steuern nicht anderweitig kompensieren kann. Für das Jahr 2025 bedeutet dies konkret, dass die Stadtverwaltung dem Stadtrat keinen ausgeglichenen Haushaltsentwurf vorlegen kann und die Stadt Nordhausen sich damit ab 01.01.2025 in vorläufiger Haushaltsführung befinden wird.

6. Wie geht es nun weiter?

Der Beschluss zur Satzung wurde der Kommunalaufsicht des Landkreises angezeigt. Aktuell laufen zudem die Vorbereitungen für den Versand der Steuerbescheide. Dieser ist für die 2. Kalenderwoche 2025 geplant. In Summe wird die Stadt Nordhausen ca. 22.500 Bescheide verschicken.
In vielen Fällen führt die Bescheiderteilung zu einer Änderung der Grundsteuerlast. Dies resultiert, wie eingangs erwähnt, aus den geänderten Messbeträgen, welche das Finanzamt festlegt.
Zudem prüft die Verwaltung laufend, welche Hebesätze für die aufkommensneutrale Umsetzung der Grundsteuerreform notwendig sind.
Zum Stichtag 30.05.2025 wird die Verwaltung prüfen, welcher Hebesatz für die Aufkommensneutralität erforderlich ist und dem Stadtrat hierzu einen erneuten Beschluss vorlegen.
Sofern der Stadtrat bis zum Juni 2025 eine Änderung der Hebesatzsatzung beschließt, erfolgt ein nochmaliger Versand von Steuerbescheiden.
Bereits jetzt ist davon auszugehen, dass beide Hebesätze rückwirkend nach oben zu korrigieren sind und im Sommer 2025 eine Nachzahlung erfolgen muss.

Wichtige Hinweise:
Sofern Sie im Januar 2025 keinen Steuerbescheid erhalten haben, prüfen Sie bitte ob Ihnen bereits ein Grundsteuerwert- und messbescheid vom Finanzamt vorliegt. Ist dies der Fall, kontaktieren Sie bitte das Sachgebiet Steuern. Sofern Ihnen kein Grundsteuerwert- und messbescheid vorliegt, prüfen Sie bitte, ob Sie für Ihr Grundstück bereits eine Grundsteuererklärung abgegeben haben. Sollte dies nicht der Fall sein, holen Sie dies bitte nach.

Hat sich Ihre Bankverbindung geändert, teilen Sie dies bitte dem Sachgebiet Steuern unter Verwendung des SEPA-Lastschriftformulars mit.
Sollte sich kürzlich Ihre Anschrift geändert haben, teilen Sie auch dies bitte schriftlich dem Sachgebiet Steuern mit.
Bitte nutzen Sie vorzugsweise die Kontaktmöglichkeit per E-Mail über

Gab es nach dem 1. Januar 2022 Änderungen an Ihrem Grundstück (z.B. erstmalige Bebauung/Umbauten, Abriss von Bestandsgebäuden, Erweiterung der Wohnfläche, etc.) sind Sie dazu verpflichtet, dies dem Finanzamt anzuzeigen. Weitere Details hierzu finden Sie auf der Informationsseite des Freistaates Thüringen.